„Akzeptanz innerhalb der Stuttgarter Immobilienwirtschaft und Refinanzierung des Projektes durch freiwerdende Grundstücksflächen“

Masterarbeit von Rainer Reddehase

Executive Summary -Deutsche Version 

Die Masterarbeit analysiert die immobilienwirtschaftliche Bedeutung des Bahn-und Städtebauprojektes Stuttgart 21. Die neue Bahnstrecke Stuttgart – Ulm ist Bestandteil der Magistrale von Europa zwischen Paris und Bratislava. Der Stuttgarter Kopfbahnhof wird zum Durchgangsbahnhof umgebaut und die Gleise an den geplanten Filderbahnhof am Stuttgarter Flughafen und der neuen Messe angebunden. Auf den ehemaligen Bahnflächen im Stuttgarter Zentrum entstehen im Rahmen der Stadtentwicklung neue Stadtquartiere am Schlossgarten, im Rosensteinviertel sowie im Europaviertel (Teilgebiet A1). Die Veräußerungserlöse der Grundstücke stellen einen wesentlichen Teil der Finanzierung des Bahnprojektes dar. 

Wie jedes Großprojekt ist auch Stuttgart 21 in der Bevölkerung sehr umstritten. Daher werden die Argumente der Projektgegner und der Projektbefürworter analysiert. Im Rahmen der Arbeit wurde eine Akzeptanzanalyse innerhalb der Stuttgarter Immobilienwirtschaft vorgenommen. Aufgrund des hohen Rücklaufes der Fragebogenaktion – 166 von 500 Fragebögen wurden ausgefüllt und ausgewertet – können die Ergebnisse als repräsentativ bewertet werden. Die Auswertung ergab eine überdurchschnittliche Befürworterquote innerhalb der Immobilienwirtschaft für das Gesamtprojekt Stuttgart 21 (90%). Die Befragten gehen zu 94 % davon aus, dass das Projekt Stuttgart 21 den Wirtschaftsstandort Stuttgart stärkt und dazu führt, dass Stuttgart im internationalen Vergleich weiter nach vorne rückt. Dennoch wurden Defizite im Bereich der Projektkommunikation ausgemacht. Einzelne Teilprojekte wie z.B. das geplante Einkaufszentrum wurden von der Mehrheit der Befragten abgelehnt. 60 % der Probanten erwarten, dass sie beruflich von dem Projekt betroffen sein werden; davon positiv (83 %) und negativ (17%). Ferner wurde deutlich, dass sich nach Fertigstellung der Neubaustrecke der Verkehr von Stuttgart nach München von der Autobahn hin zur Schiene verlagern wird. 

In einer Machbarkeitsstudie wurden 1995 Prognosen über die zu erzielenden Grundstückserlöse getroffen (1,08 Mrd. €). Die Annahmen wurden mit der heutigen Situation abgeglichen und es wurde untersucht, wie sich der Immobilienmarkt seit Planungsbeginn entwickelt hat. Ferner wurde analysiert, welche Projekte sich auf dem Teilgebiet A1 (Europaviertel) zwischenzeitlich realisieren ließen. So wurden 9 von 16 Grundstücken bereits veräußert, weitere Veräußerungen sind vom Projektverlauf abhängig. Die Untersuchung ergab, dass Annahmen über die geplanten Grundstückserlöse in der Machbarkeitsstudie von 1995 ein Drittel zu hoch angesetzt wurden. Des Weiteren stellte sich heraus, dass eine modifizierte Planung aus dem Jahr 1998 die heutige Situation sehr gut widerspiegelt.   

Auf dem Teilgebiet A1 ist mit Immobilieninvestitionen in Höhe von ca. 1,5 Mrd. € zu rechnen. 2,5 Mrd. € werden investiert, sobald ab 2019 der Durchgangsbahnhof fertig gestellt ist und die nicht mehr benötigten Gleisanlagen und Wartungshallen entfernt werden können. Zusätzliche 5,1 Mrd. € werden in das Bahnprojekt Stuttgart 21 (3,1 Mrd. €) und in die Neubaubahnstrecke Wendlingen – Ulm (2 Mrd. €) investiert.  

Durch diese direkten Investitionen in Höhe von 9 Mrd. € innerhalb der nächsten 10 bis 20 Jahren wird die volkswirtschaftliche Bedeutung für die Landeshauptstadt Stuttgart und das Land Baden-Württemberg deutlich. Die sich daraus wiederum ergebenden Folgeinvestitionen dürften noch einmal zwischen 20 Mrd. € und 40 Mrd. € liegen. 

Somit wird es Stuttgart und Baden-Württemberg gelingen, ihren Spitzenplatz innerhalb der europäischen Regionen zu behaupten. Stuttgart 21 ist daher eines der größten Bahnprojekte und städtebaulichen Projekte in Europa. Gewinner werden die jetzigen und heranwachsenden Bürger der Stadt Stuttgart und der Regionen in Baden-Württemberg sein sowie die Bahnfahrer in Deutschland und Europa.